spoliesdedortelson.blogspot.com
קורבני הגזל מדורטל סול
מכתב זה מיועד לבעלי דירות של אחוזת דורטל סול Dortel Sol באילת.
(המכתב המקורי הינו בצרפתית והוא תורגם לעברית).
שמי יוסף היני Joseph Hini ואני בעל דירה מספר 710 באחוזת דורטל סול שבאילת.
כתוצאה מקריאת מכתבים באתרו של עו"ד ברקן, גיליתי את הדברים הבאים:
1. עולה ממכתבים מתאריך 22.02.2008 ומתאריך 03.04.2008 כי 4 בעלי דירה פתחו בהליכים משפטיים בפני בית המשפט בראשון לציון.
2. עולה ממכתב מתאריך 01.02.2009 כי הוגשה בבתי המשפט של ראשון לציון, תל אביב ואילת תלונה דומה לתלונה שהגשנו.
ברצוני לגלות את החידושים שייגרמו מפעולות אלה, בעניין פסק הדין שנתקבל בתאריך 10.08.2009 על ידי כבוד השופטת שושנה אלמגור.
אני מאמין באופצייה העומדת בפנינו ליידע את הציבור אודות המצב המשפטי של העסקה הזאת, מצב משונה בו בעלי הדירות אינם יכולים להינות מזכויותיהם בנכסיהם במשך יותר משמונה שנים.
הריני מציע לערוך פגישה בין המספר הרב ביותר של בעלי הדירות, בישיבה, על מנת לשתף את דעתינו ולתמוך בהליך הערעור אשר נפתח בשמותינו על ידי עו"ד ברקן.
לצערי, אינני מסוגל לארגן בעצמי פגישה בין הדיירים השותפים (אני בן 85 ואני לא מבין עברית).
ייתכן ואחד מבין הדיירים המשותפים יקח את האחריות הזו על עצמו ?
אני מוסר לאישורכם להלן הצעה לכתבה שיש לפרסמה בעיתון.
בארץ, השקעה בנדל"ן ההופכת לסיוט
בעלי 279 הדירות של בית מלון באילת אינם יכולים להינות מזכויותיהם בנכסם בעקבות פשיטת רגל מנהל בית המלון.
החלטה משפטית מתאריך 10.08.2009 לא החזירה להם את זכותם ונדחתה בקשתם לקבלת פיצויים בגין נזקים אשר נגרמו כתוצאה מהתקלקלות נכסיהם וכתוצאה מפגיעה בזכותם להינות מהם במשך שמונת השנים האחרונות.
במסגרת הקמת פרויקט הנופש באילת, 301 דירות נבנו על ידי החברות "ים אילת" ו"נופית אילת". 279 דירות נמכרו בבעלות שלמה, כל רוכש חתם באותו מעמד על הסכם מכירה ועל הסכם ניהול המעביר את האחריות על ניהול דירתם לחברת "נופית ים" באילת. משך קיום החוזה הוא לפרק זמן של עשר שנים והוא העניק לרוכש זכות הנאה בדירה לשישים יום בשנה ו70% מדמי השכירות של הדירות.
בתאריך 04.09.1997, בנק לאומי, אשר מימנה את הפרויקט לבנייה ואשר משכנה את כל האחוזה, למעט הדירות, מבקשת מביהמ"ש הנכבד למנות נציג כל נכסי החברות הנ"ל.
בעלי 279 הדירות אינם יכולים לעשות שימוש, להשתמש ולהינות מנכסם.
בעלי שלושת סוגי הדירות ביקשו מביהמ"ש הנכבד את תיקון הנזקים שנגרמו להם.
הבקשה נדחתה באמצעות החלטה משפטית מתאריך 10.08.2009.
אני נמנה בין הבעלים של 276 הדירות האחרות הרלוונטיות במשפט זה, ולשם כך, כתבתי מכתב על מנת לשתף אתכם בהערותיי בעקבות פסק הדין של גב' שושנה אלמגור, מתאריך 10.08.2009.1 באוקטובר, 2009
הנבזזים של מלון "דורטל סול"
אני מבקש להפנות את תשומת לבכם לתצהיר הבא הנוגע לפסק הדין שניתן על ידי גברת שושנה אלמגור בתאריך 10 באוגוסט, 2009.
להלן נקודת המבט שלי בנוגע לפני הדברים. 279 דירות נמסרו על ידי הרוכשים למנהל של יחידת המלון תמורת תשלומי חוב.
1. המנהל פשט את הרגל. לפי המסקנות של פסק הדין, בית המשפט פשוט יישם את החוק במתן אישורו לפשיטת רגל של חברות חסרות כושר פירעון שנכסיהן מושכנו על ידי בנק לאומי. יש לציין שהרוכשים לא לקחו חלק בבקשה לפשיטת רגל. נראה לי שניתן היה בדרך אחרת לשמור על העירבון של הבנק מבלי לערב את הרוכשים בעלי הדירות שלא היו אחראים על כך. היה נחוץ לפחות להגדיר את יישומו של הסעד הזה (1). הנהנה מפשיטת רגל זו הוא בנק לאומי, הנושה, שלזכותו (באמצעות כונסי הנכסים) הועברו הזכויות והפריבילגיות על הנכסים הממושכנים. בנק לאומי או כל מפעל מיופה כוח שלו היה חייב לפי ההיגיון לקחת אחריות על אגרות החוב המונפקות על ידי החברות לטובת בעלי הדירות. חברת דורטל פחות או יותר נשאה באחריות על איגרות חוב אלו עד לראשון לינואר 2001. חברה זו מונתה במקומו של המנהל (חברת נופית) שהוכרזה כפושטת רגל. הכישלון בניהול של חברת דורטל הביא אותה להפסקת הפעילות שלה ב-1 בינואר 2001, שבע שנים לפני סיום תקופת התפקיד שלה.
לאחר ההבחנה הזו בכישלון, היה ראוי לשים קץ לניהול העסק של המלון וכתוצאה מכך להסכם הניהול. היה ראוי גם כן לשחרר את הדירות מהתלות ביחידת המלון לצורכי אספקת מים וחשמל ושימוש בשירותים ובמתקנים המשותפים. היה ראוי גם לאפשר לרוכשים להשתמש במקומות המשותפים הדרושים לשם גישה לדירות שלהם.
ואולם, החל מ-1 בינואר 2001, התרחשה סגירה מוחלטת של העסק של המלון. בעלי הדירות לא יכלו להימנע מההחלטה הזו מכיוון שהיא צוּותה על ידי כונסי הנכסים (עוזרים של בית המשפט המשמשים כיד ימינו) שפעלו לפי ההנחיות של בית הדין. ההנחיות האלו ענו על הציפיות של בנק לאומי, הנושה של העסק, ונעשו על חשבונם של בעלי הדירות. אלו לא קיבלו מאז אף לא פיצוי אחד ולא יכלו להשתמש בנכסים שלהם בעקבות האיסור על גישה למלון שנגזר עליהם מטעם הנושה שקיבל שליטה על הנכסים של העסק על סמך ההחלטה של בית המשפט. ברצוני ליידע אתכם שמאותו זמן ספגו הדירות נזקים משמעותיים בשל חוסר ערנות, וכתוצאה מכך לא ניתן לעשות בהן שימוש, וזאת בעקבות מצב של הזנחה וזוהמה שבו הדירות עדיין שרויות היום.
בפרשה הזו, בתחילה, תפקדה השותפות של המנהל ושל המשקיעים של יחידת המלון בהתאם לתנאים שהוגדרו בחוזה הרכישה שאליו צורף החוזה של ההנהלה. לגבי רוב המשקיעים, ואני נמנה ביניהם, הרווחים שהופקו תאמו את הציפיות, על אף שאחרי החמש השנים הראשונות ההטבות היו פחות משביעות רצון. קיווינו, לאחר סגירת המלון בתחילת שנת 2001, שנוכל לקבל שוב את הדירות שלנו ולדאוג בעצמנו להבטחת תנאים ניאותים בהן, כפי שהכרזנו פעמים רבות. סגירת המלון רק הגדילה את הנזקים במקום לסלקם, והיא לא הטיבה עם האינטרסים של אף אחד מהצדדים.
2. הגברת השופטת נקטה בעמדה נחרצת לגבי החלקים המשותפים שעליהם היא הכריזה כנכס בלעדי של החברות. הרוכשים הוכרו רק כבעלי הדירות ולא כשום דבר אחר. זכות המעבר הנחוצה כדי להגיע לדירות שלהם לא נקבעה לדעתי באופן ברור.
אני מזכיר, לידיעתכם, שהרוכשים בעלי הדירות היו כפופים במשך תקופת-מה (תקופה של 10 שנים עם אפשרות להארכה) לתנאים של החוזה של המכירה שאליו מתווסף החוזה של ההנהלה. לאחר התקופה המוגדרת או עם סיום ניהול העסק של המלון, הזכות של בעלי הדירות להשתמש בדירות וליהנות מהן באופן מוחלט ניתנת להם והיא אינה כפופה לאף לא הגבלה אחת, למעט זו הנקבעת על ידי החוקים בתוקף באותה המדינה.
בישראל, בבניין משותף גמור לחלוטין שאינו דורש אף שינוי צורה, שיפור או הוספה, המקומות המשותפים כפופים לפעולות ולחוקים המייעדים אותם לשימוש של הבעלים, אך אינם שייכים לאף אחד מהם כקניין אישי. יוצאים מן הכלל הם חלקים כמו חנויות, חדר אוכל ומסעדות שהוגדרו, נתחמו, הוענקו ושנרשמו באופן רשמי בשם האדם או החברה.
3. התרחשו טעויות מצד אלו שייצגו אותנו בהליכים הרבים שבהם היינו מעורבים. עם זאת, אנו דורשים שהצדק ייעשה עימנו במשפט זה על מנת שנקבל זכות קניין על הדירות שלנו שנרכשו באופן חוקי, וכן שתאושר לנו החזרתן בתנאים הטובים ביותר ככל האפשר, בתוספת מתן פיצויים עבורנו, כקורבנות שנכסיהם ניזוקו ושזכויותיהם החוקיות ליהנות מנכסיהם נפגעו במהלך שמונה השנים החולפות.
(1) בנק לאומי, הנושה, מינה את כונסי הנכסים עו"ד מאיר אלזם ועו"ד רפאל ברונשטיין לנהל את הנכסים הממושכנים בכדי להבטיח את החוב שהוא מחזיק. הפעולות שלהם התמקדו בהבדלת הנכסים הממושכנים מדירות השייכות לצדדים שלישיים שהם בגדר בעלים באופן רשמי. לפיכך, היה צורך להגדיר, באמצעות בית המשפט, את התנאים של התפקידים שלהם, כדי שלא יהיו מנוגדים לאינטרסים הלגיטימיים של בעלי הדירות שהוכרזו כנבדלות מהנכסים הממושכנים.
תוספת: בנק לאומי קיבל ב-4 בספטמבר, 1997 את פשיטת הרגל של החברות המנהלות את מתחם המלון. כונסי הנכסים, שאותם הוא מינה, לא יכלו למלא את תפקידם בצורה נכונה במקרה הספציפי הזה. מצער להיווכח שהתפקידים שלהם לא הוגדרו בכל הנוגע ליישומים שלהם במעשים בכדי להגן על האינטרסים של בעלי הדירות. אני מבהיר שהדירות האלו נמצאות בתוך המתחם של המלון והוצהר לגביהן שהן נבדלות מהנכסים הממושכנים. במקרה זה, כל התפניות הנובעות מהחלטה מפוקפקת זו, בעצם יישומה, יצרו אנדרלמוסיות, בעיקר בקרב מיעוט של הרוכשים (המכונים "סרבנים") שהיה קשה לשלוט בהם. לא יהיה זה הוגן לשאת עבור רוב הרוכשים את הנזקים הרצופים הכבדים, כל עוד יש סבירות להוכחה שהם הגורם לכך.
הבהרה
ביקשתי תיקון של הנזקים שנגרמו לי בעקבות הסגירה של המלון, בתחילת שנת 2001. על מנת להימנע מערבוב האירועים שהתרחשו לפני הסגירה של המלון ולאחריה, ברצוני להבהיר כמה עובדות לפי סדר כרונולוגי.
1/ החברות הוצהרו כפושטות רגל ב-4 בספטמבר, 1997. כונסי הנכסים מינו את חברת דורטל לנהל את המלון. הם לא היו זקוקים להסכמה שלי, מכיוון שלחברת נופית, שבשמה הם פעלו, היתה האחריות הבלעדית לניהול המלון, והיא היתה היחידה בעלת הלגיטימציה למנות מנהל לפי בחירה. על אף ההפצרות שלהם בקרב בעלי דירות, רק חלק הצטרפו אליהם. מצער להיווכח שבתנאים אלו נכנס המנהל החדש לתפקיד... בנושא הזה, אני חייב לענות על תלונה שהוגשה על ידי עו"ד לבונטין, בא כוחה של חברת דורטל הרואה בי, כמו גם בשאר בעלי הדירות, אחראי על הכישלון שלה בניהול המלון.
2/ בסוף שנת 2000, סירבה חברת דורטל לאפשר לי את השהוּת שביקשתי ושקיבלתי אישור עליה. יכולתי לדעת שחברת דורטל עומדת להפסיק את הפעילות שלה ושנקבעה ישיבה לתחילת שנת 2001. למעשה, הישיבה הזו נערכה בלובי של המלון. נכחתי בישיבה הזו. איני יכול לציין את התאריך המדויק שלה. היו שם כחמישים איש. התלווה אליי מר סבן, תושב אילת שרצה להגיש את מועמדותו לאחזקה ולניהול של המלון, טלפון: 08-6325811 ו- 054-600664.
3/ בישיבה הזו נכחו עורכי הדין של הצדדים, כונסי הנכסים, בעלי הדירות, עובדי חברת דורטל ושאר אנשים שלא הכרתי. יכולתי באופן אישי לערוך מִתאר-מקום, מכיוון שקיבלתי רשות לקחת בהשאלה את המפתחות של הדירה שלי שהיו מונחים בתוך תמונה. ראיתי את הדירה שלי, ואני יכול לאשר שלא היה אף נזק ושהדירה היתה במצב טוב, מלבד אבק ומיטות לא מסודרות. מאז לא היתה לי האפשרות לראות שוב את הדירה. החזרתי את המפתחות לתמונה שבכניסה בנוכחות עובד של חברת דורטל. עם זאת, יכולתי להיווכח, בעודי חוזר ללובי, שהעסק של המלון לא נמצא במצב של תפקוד. המחשבים והסחורות בחנויות, למשל, הוצאו. השתייכתי לרוב של בעלי הדירות שרצו לקבל בחזרה את הדירות שלהם. היו חילופי דעות על מנת לבחון את התיקון והאחזקה של המקומות. למיטב ידיעתי, לא נקבעו החלטות על ידי אף אחד מהצדדים היריבים זה לזה.
4/ היתה לי תקווה שאוכל לקבל בחזרה את הדירה שלי ושאוכל להשתמש בה ולדאוג לתחזוקתה. ניסיתי ליצור קשר עם בעלי דירות אחרים כדי להתארגן למען הקמת מפעל שבו תתנהל אחזקה של המלון ותחזוקה של המתקנים והשירותים. יצרנו קשר עם השירותים הנוגעים בדבר על מנת לחבר מים וחשמל בכל אחת מהדירות שלנו על חשבוננו. רכשתי באופן אישי פוליסת ביטוח נגד סיכוני שריפות, ביטוח חבות מעבידים וביטוח נגד אסונות טבע בחברת כלל. מספר הפוליסה הוא 833611680 והיא נרכשה ב-20 במרץ, 2001. הביטוח הזה נותר תמיד בתוקף, אך אני משלם תוספת גמול בהיעדר דיירים.
כל הצעדים האלו כשלו, מכיוון שכונסי הנכסים ובנק לאומי סגרו את המלון ואסרו את הגישה אליו. יכולתי להיווכח בכך לאחר זמן-מה, במהלך טיול לאילת, כשצילמתי כמה תמונות של דלת הכניסה של המלון ושל שלט האיסורים המוצג.
לא יכולתי לעשות דבר לנוכח מצב זה. יחידת המלון עברה מאז לשליטתם של בנק לאומי וכונסי הנכסים שלא התכוונו לשקול את ההחזרה של הנכס שלי שבו הם החזיקו כבן ערובה. הם היו במצב של כוח, בעודם שולטים על יחידת המלון, על הסגירה של המלון שצוּותה בהתאם להנחיות של בתי המשפט, ועל שמירה של מצב שבו הדירות תלויות ביחידת המלון בכל הנוגע לאספקת מים וחשמל ושימוש בשירותים ובמתקנים משותפים. בנוסף לכך, בית המשפט בתל אביב-יפו, בהחלטתו מתאריך 25 במרץ, 2001, סירב לאשר את זכותם של בעלי הדירות לגישה לדירות שלהם בהיעדר עירבון להבטחת הנכסים הממושכנים.
5/ יש להודות בוודאות גמורה שלא היתה לי אף שליטה על המצב במלון. לחוזה הרכישה של הדירה שלי מצורף חוזה ההנהלה. בהתאם לתנאים שהוגדרו בחוזים אלו, הדירה שלי עברה למשך תקופה של 10 שנים עם אפשרות להארכה לשליטתה הבלעדית של החברה להנהלה. 60 ימים בשנה שבהם זכיתי בחינם למגורים בדירה בזכות תשלומי חוב שהיו צריכים לשלם לי לא נתנו לי שליטה על הדירה שלי. כונסי הנכסים שתפקידם לנהל את הנכסים הממושכנים של המנהל המצוי בפשיטת רגל לא נתנו את השליטה על הדירות לבעלים שלהם. הם מינו חברת ניהול, המחליפה את זו שבפשיטת רגל, והדירות נשארו בשליטתם. לאחר סגירת המלון בתחילת שנת 2001, בעלי הדירות שלא קיבלו יותר את תשלומי החוב שלהם לא יכלו למרות זאת לקבל את השליטה על הדירות שלהם.
איך אנו יכולים לקבל על עצמנו את האחריות על נזקים שנגרמו לנכס שמעולם לא הוחזר לנו? מי השגיח על הנכס הזה?
לא היתה לי, כמו לשאר בעלי הדירות, אף לגיטימציה להתערב בניהול המלון, ולא יכולנו לקחת חלק פעיל בהחלטות בנוגע ליחידת המלון. זה תאם תחילה את הציפייה שלי להיות פטור מכל אילוצי הניהול תוך הפקת תועלת מהטבות מסוימות. עליי להזכיר שאני מתגורר מחוץ לאילת.
הייתי יכול, מרוב ייאוש, לוותר על התמודדות מול הליכים ארוכים מדי שאני כפוף להם (אני מדגיש שאני לא יודע עברית ושאני בן 85), אך זה היה משחק לטובתם של החברות הגדולות המעורבות, המקוות להחזיר את החוב שלהן על חשבון האינטרסים שלי ושל הבעלים של 278 הדירות האחרות.
מדובר בפשיטת רגל שאינה נוגעת כלל לבעלי הדירות, ומן הראוי שאין הם ייקחו אחריות עליה.
spoliesdedortelson.blogspot.com.
jeudi 17 décembre 2009
dimanche 29 novembre 2009
Lettre relatant l'affaire
- Cette lettre s’adresse aux proprietaires d’appartements de la residence Dortel Sol a Eylat.
- (Cette lettre redigee en Français a ete traduite en Hebreu). Mon nom est Hini Joseph,je suis proprietaire de l’appartement 710 de la residence Dortel Sol a Eylat.
- J’ai lu dans le site de Maitre Barkan des courriers :
SPOLIES DE DORTELSOL
01.10.2009.
Je sollicite aupres de vous, votre attention sur l’expose ci apres concernant le jugement rendu par Mme Chochana Elmagor le 10 .08.2009.
Mon point de vue sur la realite de la situation.279 appartements ont ete remis par les acquereurs a la disposition de l’exploitant de l’ensemble hotelier moyennant des redevances..
1.L’exploitant a ete mis en faillite,d’apres les conclusions du jugement, la justice n’a fait qu’appliquer la loi en accordant la mise en faillite des Societes insolvables dont les biens ont ete hypotheques par la Banque Leumi,il faut preciser que les acquereurs ne faisaient pas partie de la demande de mise en faillite..Il me semble qu’il y avait d’autres moyens pour preserver le gage de la Banque Leumi sans devoir impliquer les acquereurs proprietaires d’appartements qui n’y etaient pour rien Il y avait necessite, pour le moins, de definir l’application de cette mesure(1).La beneficiaire de cette mise en faillite est la Banque Leumi creanciere au profit de laquelle(par l’intermediaire des syndics de faillite) les droits et prerogatifs sur les biens hypotheques ont ete transferes.La Banque Leumi ou tout entreprise mandatee par elle devait logiquement prendre a son compte les obligations que les Societes avaient contractees en faveur des proprietaires d’appartements.Ces obligations ont ete plus ou moins prises en compte, par la Societe Dortel jusqu’au premier janvier 2001.Elle avait ete designee en remplacement de l’exploitant( la Societe Nofit) declare en faillite.L’echec dans la gestion de la Societe Dortel l’a conduite a arreter son activite le premier janvier 2001, sept. ans avant la fin de son mandat.
Apres ce constat d’echec,il y avait lieu de mettre fin a l’exploitation hoteliere et par voie de consequence au contrat de direction.Il y avait lieu aussi de liberer les appartements de leurs dependances par rapport a l’ensemble hotelier pour l’alimentation en eau et electricite et pour l’utilisation des services et des installations collectives.Il y avait lieu aussi de permettre aux acquereurs d’utiliser les parties des lieux communs indispensables a l’acces a leurs appartements.
Mais a partir du premier janvier 2001,il y a eu la fermeture totale de l’etablissement.Les proprietaires n’auraient pas pu empecher cette decision puisqu’elle etait ordonnee par les syndics de faillite(auxilliaires de la justice dont ils sont le bras droit)qui ont agi selon les directives du tribunal.Ces directives repondaient a l’attente de la Banque Leumi creanciere de l’exploitant,au detriment des proprietaires d’appartements.Ceux ci n’ont depuis eu aucune indemnite et ont ete dans l’impossibilite d’utiliser leurs biens en raison de l’interdiction qui leur a ete faite d’acceder a l’hotel par la volonte du creancier qui avait obtenu la main mise sur les biens de l’exploitant par decision de justice.,Je tiens a vous informer que depuis les appartements ont subi des degradations importantes par manque de vigilance,rendant impossible toute utilisation vu leur etat de delabrement et d’insalubrite dans lequel il se trouve encore aujourd’hui..
Dans cette affaire,a l’origine,le partenariat entre l’exploitant et les investisseurs de l’ensemble hotelier a fonctionne conformement aux conditions definies dans le contrat d’acquisition auquel etait joint le contrat de direction.Pour la plupart des investisseurs,dont je fais partie,les profits que nous en tirions correspondaient a nos attentes,meme si, apres les cinq premieres annees, les avantages etaient moins satisfaisants.Nous esperions apres la fermeture de l’hotel,en debut 2001 pouvoir reprendre nos appartements et veiller par nous meme,a sauvegarder leurs viabilites,nous l’avons declare a maintes reprises La fermeture de l’hotel n’a fait que developper l’abces,au lieu de l’extraire,et elle n’a favorise les interets d’aucune des parties.
2.Mme la juge a pris position definitive sur les parties communes qu'elle a declare propriete exclusive des Societes.Les acquereurs n’etant reconnus que comme les proprietaires d’appartements sans rien d’autres.Le droit de passage pour acceder a leurs appartements n’a pas, a mon avis, etait etabli de facon precise.
Je rappelle ,a toutes fins utiles,que les acquereurs proprietaires d’appartements ont ete soumis pour un temps(10 ans renouvelable)aux clauses du contrat de vente auquel s’ajoute le contrat de direction.Apres la periode definie ou a la fin de l’exploitation hoteliere,le droit des proprietaires,d’user ,de jouir et de disposer de leurs appartements de facon absolue leur est acquis et n’est soumis a aucune restriction sauf celle etablie par les lois en vigueur dans le pays.
En Israel ,dans un immeuble collectif completement termine qui n’appelle plus aucune transformation ni amelioration ni rajout,les lieux communs sont soumis a des pratiques et des lois qui les destinent a l’usage des proprietaires mais n’appartiennent a aucun d’eux en propre.Sont exclues les parties,comme les magasins,la salle a manger et les restaurants,qui ont ete definis et delimites et qui ont ete attribues et inscrits officiellement au nom de personne ou de societe.
3.Il y a eu des erreurs de la part de ceux qui nous representaient dans les multiples procedures dans lesquelles nous etions entraines,neanmoins nous revendiquons notre part d’equite dans ce proces afin que soit admis le droit de propriete de nos appartements acquis legalement et nous en accorder la restitution dans les meilleurs conditions possibles, avec aussi une indemnisation en tant que victimes de la deterioration de nos biens et.de l’atteinte, a nos droits legaux d’en jouir,pendant les huit annees passees..
(1) La Banque Leumi,creanciere a fait designer les syndics de faillite,Maitre Meier Elzam et Maitre Raphael Bronschtem pour administrer les biens hypotheques afin de garantir sa creance.La specifite de leurs actions consistait a distinguer les biens hypotheques des appartements appartenant a des tiers proprietaires en titre.C’est pourquoi il y avait necessite par la justice de definir les conditions de leurs missions qui ne seraient pas en opposition avec les interets legitimes des proprietaires d’appartements qui ont ete declares distincts des biens hypotheques
Additif:La Banque Leumi a obtenu le 04..09.1997 la mise en faillite des Societes,exploitantes du complexe hotelier.Les syndics de faillite qu'elle a fait nommer,n'ont pas pu remplir leurs fonctions de facon correcte dans ce cas particulier.Il est regretable que leurs missions n'aient pas ete definies en ce qui concerne leurs applications dans les faits,afin de preserver les interets des proprietaires d'appartements.Je precise que ces appartements se trouvent a l'interieur du complexe hotelier et ont ete declares distincts des biens hypotheques.Dans ce cas,toutes les peripeties qui decoulent de cette decision contestable dans son application ont provoque des desordres,surtout parmi une minorite des acquereurs(denommes dissidents)qu'il a ete difficile de maitriser.Il ne serait pas juste de faire supporter a la majorite des acquereurs les dommages consecutifs a leurs debordements,autant qu'il puisse etre prouve qu'ils en sont la cause.
Mise au point.
J’ai demande reparation des prejudices qui m’ont ete occasionnes apres la fermeture de l’hotel,au debut de l’annee 2001.Afin d’eviter tout amalgame entre les evenements d’avant et d’apres la fermeture de l’hotel,je tiens a preciser certains faits dans l’ordre chronoilogique.
1/Les Societes ont ete declarees en faillite le 04.09.1997.Les syndics de faillite ont designe la Societe Dortel pour diriger l’hotel,ils n’avaient pas besoin de mon consentement,car la Societe Nofit au nom de laquelle ils agissaient,avait la responsabilite de la gestion de l’hotel en exclusivite et avait seule la legitimite de mandater un gestionnaire de son choix.Malgre leurs sollicitations aupres des proprietaires d’appartements,ils n’ont eu que l’adhesion d’une partie d’entre eux.Il est regrettable,que dans ces conditions,le nouveau gestionnaire ait ete mis en fonction…A ce sujet,je dois repondre d’une plainte presentee par Maitre Levontin,avocat au nom de la Societe Dortel qui me rend responsable,ainsi qu’aux autres proprietaires,de son echec dans la gestion de l’hotel.
2/A la fin de l’annee 2000 la Societe Dortel m’a refuse le sejour que j’avais sollicite et pour lequel,j’avais eu confirmation.J’ai pu savoir que la Societe Dortel allait arreter son activite et qu’une reunion avait ete prevue pour le debut de l’annee 2001.Cette reunion a effectivement eu lieu dans le hall de l’hotel.J’etais a cette reunion,je ne puis en preciser la date exacte,il y avait une cinquantaine de personnes,je m’etais fait accompagne par Monsieur Sebban,domicilie a Eylat qui desirait presenter sa canditature pour l’entretien et la gestion de l’hotel,Tel 086325811 et 054600664.
3/A cette reunion ,assistaient,les avocats des parties,les syndics de faillite,des proprietaires d’appartements,des employes de Dortel et d’autres personnes que je ne connaissais pas,J’ai pu personnellement faire un etat des lieux,j’ai eu l’autorisation d’emprunter les cles de mon appartement qui etaient au tableau.J’ai vu mon apprtement,je puis affirmer qu’il n’y avait aucune degradation et qu’il etait viable,a part la poussiere et les lits defaits,depuis,je n’au pu avoir la possibilite de revoir mon appartement.J’ai remis les cles au tableau d’entree en presence d’un employe de Dortel.Par contre,j’ai pu constater en rejoignant le hall d’entree que l’exploitation hoteliere etait hors d’etat de fonctionner,les ordinateurs,les marchndises dans les magasins etc…,avaient ete enleves.J’ai fait partie d’une majorite de proprietaires qui desiraient pouvoir recuperer leur appartement.Il y avait eu des echanges de vues,afin d’examiner la remise en etat et l’entretien des lieux.A ma connaissance,il n’y a pas eu de resolutions prises par aucune des parties en presence.
4/J’avais l’espoir de pouvoir reprendre mon appartement,et pouvoir l’utiliser et veiller a sa viabilite.J’ai tente de prendre contact avec d’autres proprietaires afin de nous organiser pour mettre en place une entreprise chargee de l’entretien de l’hotel et de la maintenance des installations et services.Nous avons contacte les services concernes pour connecter l’eau et l’electricite dans chacun de nos appartement a notre compte.J’ai pris personnellement,une assurance pour une garantie risque incendie,responsabilite civile et catastrophes naturelles,aupres de la C.L.A.L.police No 833611680 le 20.03.2001.Cette assurance est toujours en vigueur,mais je paie une surprime faute d’occupation.
Toutes ces demarches n’ont pu aboutir,car les syndics de faillite et la Banque Leumi avaient ferme l’hotel et en a interdit l’acces.J’ai pu le constater,lors d’un voyage a Eylat,quelques temps apres,j’ai pris des photos de la porte d’entree de l’hotel et de l’affichage des interdictions.
Je n’ai rien pu faire face a cette situation.L’ensemble hotelier etait desormais sous le contrôle de la Banque Leumi et des syndics de faillite qui n’entendaient pas envisager la restitution de mon bien qu’ils detenaient en otage.Ils etaient en position de force,avec la main mise sur l’ensemble hotelier,la fermeture de l’hotel ordonnee selon les directives des tribunaux,et le maintien en situation de dependance des appartements,par rapport a l’ensemble hotelie,en ce qui concerne l’alimentation en eau et electricite,et l’utilisation des services et installations collectives.De plus le tribunal de Tel Aviv Yaffo dans sa decision du 25.03.2001 a refuse le droit aux proprietaires d’acceder a leur appartement faute de caution pour garantir les biens hypotheques
5/Il faut convenir de toute evidence que je n’ai eu aucune prise sur la situation de l’hotel.
Au contrat d’acquisition de mon appartement a Eylat,etait joint un contrat de direction.Conformement aux conditions definies dans ces contrats,mon appartement passait pour 10 ans renouvelable,sous le contrôle exclusif de la Societe de direction.Les 60 jours par an d’occupation de mon appartement dont je beneficiais gratuitement au titre de redevances qui m’etaient dues ne me donnait pas le contrôle de mon appartement.Les syndics de faillite charges d’administrer les biens hypotheques de l’exploitant en faillite n’ont pas laisse le contrôle des appartements a leurs proprietaires,ils ont designe une Societe de direction,remplacante de celle en faillite,et les appartements sont restes sous leur contrôle.Apres la fermeture de l’hotel au debut de l’annee 2001,les proprietaires d’appartements qui ne recevaient plus de redevances,n’ont pas pour autant pris le contrôle de leurs appartements.
Comment peut on faire endosser la responsabilite des dommages du bien qu’il ne leur a ete jamais ete restities ?Qui a ete gardien de fait de ce bien ?
Je n’ai eu,comme tous les proprietaires,aucune legitimite d’intervenir sur l’exploitation,ni aucune part active dans les decisions concernant l’ensemble hotelier.Cela correspondait a l’origine a mon attente,d’etre decharge de toutes contraintes de gestion,tout en beneficiant de certains avantages.Il faut rappeler que je suis domicilie hors d’Eylat.
J’aurais ete tente,par lassitude,a renoncer a me confronter aux trop longues procedures auxquelles je suis soumis(je precise que je ne sais pas l’hebreu,et que je suis age de 85 ans)
Ce qui aurait fait l’affaire des grandes Societes impliquees qui esperent recuperer leur dette au detriment de mes interets et de ceux des proprietaires des 278 autres appartements.
Il s’agit d’une faillite qui ne concerne en rien les proprietaires et dont on veut leur faire endosser la responsabilite
spoliesdedortelson.blogspot.com..
01.10.2009.
Je sollicite aupres de vous, votre attention sur l’expose ci apres concernant le jugement rendu par Mme Chochana Elmagor le 10 .08.2009.
Mon point de vue sur la realite de la situation.279 appartements ont ete remis par les acquereurs a la disposition de l’exploitant de l’ensemble hotelier moyennant des redevances..
1.L’exploitant a ete mis en faillite,d’apres les conclusions du jugement, la justice n’a fait qu’appliquer la loi en accordant la mise en faillite des Societes insolvables dont les biens ont ete hypotheques par la Banque Leumi,il faut preciser que les acquereurs ne faisaient pas partie de la demande de mise en faillite..Il me semble qu’il y avait d’autres moyens pour preserver le gage de la Banque Leumi sans devoir impliquer les acquereurs proprietaires d’appartements qui n’y etaient pour rien Il y avait necessite, pour le moins, de definir l’application de cette mesure(1).La beneficiaire de cette mise en faillite est la Banque Leumi creanciere au profit de laquelle(par l’intermediaire des syndics de faillite) les droits et prerogatifs sur les biens hypotheques ont ete transferes.La Banque Leumi ou tout entreprise mandatee par elle devait logiquement prendre a son compte les obligations que les Societes avaient contractees en faveur des proprietaires d’appartements.Ces obligations ont ete plus ou moins prises en compte, par la Societe Dortel jusqu’au premier janvier 2001.Elle avait ete designee en remplacement de l’exploitant( la Societe Nofit) declare en faillite.L’echec dans la gestion de la Societe Dortel l’a conduite a arreter son activite le premier janvier 2001, sept. ans avant la fin de son mandat.
Apres ce constat d’echec,il y avait lieu de mettre fin a l’exploitation hoteliere et par voie de consequence au contrat de direction.Il y avait lieu aussi de liberer les appartements de leurs dependances par rapport a l’ensemble hotelier pour l’alimentation en eau et electricite et pour l’utilisation des services et des installations collectives.Il y avait lieu aussi de permettre aux acquereurs d’utiliser les parties des lieux communs indispensables a l’acces a leurs appartements.
Mais a partir du premier janvier 2001,il y a eu la fermeture totale de l’etablissement.Les proprietaires n’auraient pas pu empecher cette decision puisqu’elle etait ordonnee par les syndics de faillite(auxilliaires de la justice dont ils sont le bras droit)qui ont agi selon les directives du tribunal.Ces directives repondaient a l’attente de la Banque Leumi creanciere de l’exploitant,au detriment des proprietaires d’appartements.Ceux ci n’ont depuis eu aucune indemnite et ont ete dans l’impossibilite d’utiliser leurs biens en raison de l’interdiction qui leur a ete faite d’acceder a l’hotel par la volonte du creancier qui avait obtenu la main mise sur les biens de l’exploitant par decision de justice.,Je tiens a vous informer que depuis les appartements ont subi des degradations importantes par manque de vigilance,rendant impossible toute utilisation vu leur etat de delabrement et d’insalubrite dans lequel il se trouve encore aujourd’hui..
Dans cette affaire,a l’origine,le partenariat entre l’exploitant et les investisseurs de l’ensemble hotelier a fonctionne conformement aux conditions definies dans le contrat d’acquisition auquel etait joint le contrat de direction.Pour la plupart des investisseurs,dont je fais partie,les profits que nous en tirions correspondaient a nos attentes,meme si, apres les cinq premieres annees, les avantages etaient moins satisfaisants.Nous esperions apres la fermeture de l’hotel,en debut 2001 pouvoir reprendre nos appartements et veiller par nous meme,a sauvegarder leurs viabilites,nous l’avons declare a maintes reprises La fermeture de l’hotel n’a fait que developper l’abces,au lieu de l’extraire,et elle n’a favorise les interets d’aucune des parties.
2.Mme la juge a pris position definitive sur les parties communes qu'elle a declare propriete exclusive des Societes.Les acquereurs n’etant reconnus que comme les proprietaires d’appartements sans rien d’autres.Le droit de passage pour acceder a leurs appartements n’a pas, a mon avis, etait etabli de facon precise.
Je rappelle ,a toutes fins utiles,que les acquereurs proprietaires d’appartements ont ete soumis pour un temps(10 ans renouvelable)aux clauses du contrat de vente auquel s’ajoute le contrat de direction.Apres la periode definie ou a la fin de l’exploitation hoteliere,le droit des proprietaires,d’user ,de jouir et de disposer de leurs appartements de facon absolue leur est acquis et n’est soumis a aucune restriction sauf celle etablie par les lois en vigueur dans le pays.
En Israel ,dans un immeuble collectif completement termine qui n’appelle plus aucune transformation ni amelioration ni rajout,les lieux communs sont soumis a des pratiques et des lois qui les destinent a l’usage des proprietaires mais n’appartiennent a aucun d’eux en propre.Sont exclues les parties,comme les magasins,la salle a manger et les restaurants,qui ont ete definis et delimites et qui ont ete attribues et inscrits officiellement au nom de personne ou de societe.
3.Il y a eu des erreurs de la part de ceux qui nous representaient dans les multiples procedures dans lesquelles nous etions entraines,neanmoins nous revendiquons notre part d’equite dans ce proces afin que soit admis le droit de propriete de nos appartements acquis legalement et nous en accorder la restitution dans les meilleurs conditions possibles, avec aussi une indemnisation en tant que victimes de la deterioration de nos biens et.de l’atteinte, a nos droits legaux d’en jouir,pendant les huit annees passees..
(1) La Banque Leumi,creanciere a fait designer les syndics de faillite,Maitre Meier Elzam et Maitre Raphael Bronschtem pour administrer les biens hypotheques afin de garantir sa creance.La specifite de leurs actions consistait a distinguer les biens hypotheques des appartements appartenant a des tiers proprietaires en titre.C’est pourquoi il y avait necessite par la justice de definir les conditions de leurs missions qui ne seraient pas en opposition avec les interets legitimes des proprietaires d’appartements qui ont ete declares distincts des biens hypotheques
Additif:La Banque Leumi a obtenu le 04..09.1997 la mise en faillite des Societes,exploitantes du complexe hotelier.Les syndics de faillite qu'elle a fait nommer,n'ont pas pu remplir leurs fonctions de facon correcte dans ce cas particulier.Il est regretable que leurs missions n'aient pas ete definies en ce qui concerne leurs applications dans les faits,afin de preserver les interets des proprietaires d'appartements.Je precise que ces appartements se trouvent a l'interieur du complexe hotelier et ont ete declares distincts des biens hypotheques.Dans ce cas,toutes les peripeties qui decoulent de cette decision contestable dans son application ont provoque des desordres,surtout parmi une minorite des acquereurs(denommes dissidents)qu'il a ete difficile de maitriser.Il ne serait pas juste de faire supporter a la majorite des acquereurs les dommages consecutifs a leurs debordements,autant qu'il puisse etre prouve qu'ils en sont la cause.
Mise au point.
J’ai demande reparation des prejudices qui m’ont ete occasionnes apres la fermeture de l’hotel,au debut de l’annee 2001.Afin d’eviter tout amalgame entre les evenements d’avant et d’apres la fermeture de l’hotel,je tiens a preciser certains faits dans l’ordre chronoilogique.
1/Les Societes ont ete declarees en faillite le 04.09.1997.Les syndics de faillite ont designe la Societe Dortel pour diriger l’hotel,ils n’avaient pas besoin de mon consentement,car la Societe Nofit au nom de laquelle ils agissaient,avait la responsabilite de la gestion de l’hotel en exclusivite et avait seule la legitimite de mandater un gestionnaire de son choix.Malgre leurs sollicitations aupres des proprietaires d’appartements,ils n’ont eu que l’adhesion d’une partie d’entre eux.Il est regrettable,que dans ces conditions,le nouveau gestionnaire ait ete mis en fonction…A ce sujet,je dois repondre d’une plainte presentee par Maitre Levontin,avocat au nom de la Societe Dortel qui me rend responsable,ainsi qu’aux autres proprietaires,de son echec dans la gestion de l’hotel.
2/A la fin de l’annee 2000 la Societe Dortel m’a refuse le sejour que j’avais sollicite et pour lequel,j’avais eu confirmation.J’ai pu savoir que la Societe Dortel allait arreter son activite et qu’une reunion avait ete prevue pour le debut de l’annee 2001.Cette reunion a effectivement eu lieu dans le hall de l’hotel.J’etais a cette reunion,je ne puis en preciser la date exacte,il y avait une cinquantaine de personnes,je m’etais fait accompagne par Monsieur Sebban,domicilie a Eylat qui desirait presenter sa canditature pour l’entretien et la gestion de l’hotel,Tel 086325811 et 054600664.
3/A cette reunion ,assistaient,les avocats des parties,les syndics de faillite,des proprietaires d’appartements,des employes de Dortel et d’autres personnes que je ne connaissais pas,J’ai pu personnellement faire un etat des lieux,j’ai eu l’autorisation d’emprunter les cles de mon appartement qui etaient au tableau.J’ai vu mon apprtement,je puis affirmer qu’il n’y avait aucune degradation et qu’il etait viable,a part la poussiere et les lits defaits,depuis,je n’au pu avoir la possibilite de revoir mon appartement.J’ai remis les cles au tableau d’entree en presence d’un employe de Dortel.Par contre,j’ai pu constater en rejoignant le hall d’entree que l’exploitation hoteliere etait hors d’etat de fonctionner,les ordinateurs,les marchndises dans les magasins etc…,avaient ete enleves.J’ai fait partie d’une majorite de proprietaires qui desiraient pouvoir recuperer leur appartement.Il y avait eu des echanges de vues,afin d’examiner la remise en etat et l’entretien des lieux.A ma connaissance,il n’y a pas eu de resolutions prises par aucune des parties en presence.
4/J’avais l’espoir de pouvoir reprendre mon appartement,et pouvoir l’utiliser et veiller a sa viabilite.J’ai tente de prendre contact avec d’autres proprietaires afin de nous organiser pour mettre en place une entreprise chargee de l’entretien de l’hotel et de la maintenance des installations et services.Nous avons contacte les services concernes pour connecter l’eau et l’electricite dans chacun de nos appartement a notre compte.J’ai pris personnellement,une assurance pour une garantie risque incendie,responsabilite civile et catastrophes naturelles,aupres de la C.L.A.L.police No 833611680 le 20.03.2001.Cette assurance est toujours en vigueur,mais je paie une surprime faute d’occupation.
Toutes ces demarches n’ont pu aboutir,car les syndics de faillite et la Banque Leumi avaient ferme l’hotel et en a interdit l’acces.J’ai pu le constater,lors d’un voyage a Eylat,quelques temps apres,j’ai pris des photos de la porte d’entree de l’hotel et de l’affichage des interdictions.
Je n’ai rien pu faire face a cette situation.L’ensemble hotelier etait desormais sous le contrôle de la Banque Leumi et des syndics de faillite qui n’entendaient pas envisager la restitution de mon bien qu’ils detenaient en otage.Ils etaient en position de force,avec la main mise sur l’ensemble hotelier,la fermeture de l’hotel ordonnee selon les directives des tribunaux,et le maintien en situation de dependance des appartements,par rapport a l’ensemble hotelie,en ce qui concerne l’alimentation en eau et electricite,et l’utilisation des services et installations collectives.De plus le tribunal de Tel Aviv Yaffo dans sa decision du 25.03.2001 a refuse le droit aux proprietaires d’acceder a leur appartement faute de caution pour garantir les biens hypotheques
5/Il faut convenir de toute evidence que je n’ai eu aucune prise sur la situation de l’hotel.
Au contrat d’acquisition de mon appartement a Eylat,etait joint un contrat de direction.Conformement aux conditions definies dans ces contrats,mon appartement passait pour 10 ans renouvelable,sous le contrôle exclusif de la Societe de direction.Les 60 jours par an d’occupation de mon appartement dont je beneficiais gratuitement au titre de redevances qui m’etaient dues ne me donnait pas le contrôle de mon appartement.Les syndics de faillite charges d’administrer les biens hypotheques de l’exploitant en faillite n’ont pas laisse le contrôle des appartements a leurs proprietaires,ils ont designe une Societe de direction,remplacante de celle en faillite,et les appartements sont restes sous leur contrôle.Apres la fermeture de l’hotel au debut de l’annee 2001,les proprietaires d’appartements qui ne recevaient plus de redevances,n’ont pas pour autant pris le contrôle de leurs appartements.
Comment peut on faire endosser la responsabilite des dommages du bien qu’il ne leur a ete jamais ete restities ?Qui a ete gardien de fait de ce bien ?
Je n’ai eu,comme tous les proprietaires,aucune legitimite d’intervenir sur l’exploitation,ni aucune part active dans les decisions concernant l’ensemble hotelier.Cela correspondait a l’origine a mon attente,d’etre decharge de toutes contraintes de gestion,tout en beneficiant de certains avantages.Il faut rappeler que je suis domicilie hors d’Eylat.
J’aurais ete tente,par lassitude,a renoncer a me confronter aux trop longues procedures auxquelles je suis soumis(je precise que je ne sais pas l’hebreu,et que je suis age de 85 ans)
Ce qui aurait fait l’affaire des grandes Societes impliquees qui esperent recuperer leur dette au detriment de mes interets et de ceux des proprietaires des 278 autres appartements.
Il s’agit d’une faillite qui ne concerne en rien les proprietaires et dont on veut leur faire endosser la responsabilite
spoliesdedortelson.blogspot.com..
Inscription à :
Articles (Atom)