Traduction en Hebreu

spoliesdedortelson.blogspot.com








קורבני הגזל מדורטל סול







מכתב זה מיועד לבעלי דירות של אחוזת דורטל סול Dortel Sol באילת.



(המכתב המקורי הינו בצרפתית והוא תורגם לעברית).



שמי יוסף היני Joseph Hini ואני בעל דירה מספר 710 באחוזת דורטל סול שבאילת.



כתוצאה מקריאת מכתבים באתרו של עו"ד ברקן, גיליתי את הדברים הבאים:



1. עולה ממכתבים מתאריך 22.02.2008 ומתאריך 03.04.2008 כי 4 בעלי דירה פתחו בהליכים משפטיים בפני בית המשפט בראשון לציון.



2. עולה ממכתב מתאריך 01.02.2009 כי הוגשה בבתי המשפט של ראשון לציון, תל אביב ואילת תלונה דומה לתלונה שהגשנו.



ברצוני לגלות את החידושים שייגרמו מפעולות אלה, בעניין פסק הדין שנתקבל בתאריך 10.08.2009 על ידי כבוד השופטת שושנה אלמגור.



אני מאמין באופצייה העומדת בפנינו ליידע את הציבור אודות המצב המשפטי של העסקה הזאת, מצב משונה בו בעלי הדירות אינם יכולים להינות מזכויותיהם בנכסיהם במשך יותר משמונה שנים.



הריני מציע לערוך פגישה בין המספר הרב ביותר של בעלי הדירות, בישיבה, על מנת לשתף את דעתינו ולתמוך בהליך הערעור אשר נפתח בשמותינו על ידי עו"ד ברקן.



לצערי, אינני מסוגל לארגן בעצמי פגישה בין הדיירים השותפים (אני בן 85 ואני לא מבין עברית).



ייתכן ואחד מבין הדיירים המשותפים יקח את האחריות הזו על עצמו ?



אני מוסר לאישורכם להלן הצעה לכתבה שיש לפרסמה בעיתון.







בארץ, השקעה בנדל"ן ההופכת לסיוט



בעלי 279 הדירות של בית מלון באילת אינם יכולים להינות מזכויותיהם בנכסם בעקבות פשיטת רגל מנהל בית המלון.



החלטה משפטית מתאריך 10.08.2009 לא החזירה להם את זכותם ונדחתה בקשתם לקבלת פיצויים בגין נזקים אשר נגרמו כתוצאה מהתקלקלות נכסיהם וכתוצאה מפגיעה בזכותם להינות מהם במשך שמונת השנים האחרונות.







במסגרת הקמת פרויקט הנופש באילת, 301 דירות נבנו על ידי החברות "ים אילת" ו"נופית אילת". 279 דירות נמכרו בבעלות שלמה, כל רוכש חתם באותו מעמד על הסכם מכירה ועל הסכם ניהול המעביר את האחריות על ניהול דירתם לחברת "נופית ים" באילת. משך קיום החוזה הוא לפרק זמן של עשר שנים והוא העניק לרוכש זכות הנאה בדירה לשישים יום בשנה ו70% מדמי השכירות של הדירות.



בתאריך 04.09.1997, בנק לאומי, אשר מימנה את הפרויקט לבנייה ואשר משכנה את כל האחוזה, למעט הדירות, מבקשת מביהמ"ש הנכבד למנות נציג כל נכסי החברות הנ"ל.



בעלי 279 הדירות אינם יכולים לעשות שימוש, להשתמש ולהינות מנכסם.



בעלי שלושת סוגי הדירות ביקשו מביהמ"ש הנכבד את תיקון הנזקים שנגרמו להם.



הבקשה נדחתה באמצעות החלטה משפטית מתאריך 10.08.2009.



אני נמנה בין הבעלים של 276 הדירות האחרות הרלוונטיות במשפט זה, ולשם כך, כתבתי מכתב על מנת לשתף אתכם בהערותיי בעקבות פסק הדין של גב' שושנה אלמגור, מתאריך 10.08.2009.1 באוקטובר, 2009








הנבזזים של מלון "דורטל סול"



אני מבקש להפנות את תשומת לבכם לתצהיר הבא הנוגע לפסק הדין שניתן על ידי גברת שושנה אלמגור בתאריך 10 באוגוסט, 2009.



להלן נקודת המבט שלי בנוגע לפני הדברים. 279 דירות נמסרו על ידי הרוכשים למנהל של יחידת המלון תמורת תשלומי חוב.







1. המנהל פשט את הרגל. לפי המסקנות של פסק הדין, בית המשפט פשוט יישם את החוק במתן אישורו לפשיטת רגל של חברות חסרות כושר פירעון שנכסיהן מושכנו על ידי בנק לאומי. יש לציין שהרוכשים לא לקחו חלק בבקשה לפשיטת רגל. נראה לי שניתן היה בדרך אחרת לשמור על העירבון של הבנק מבלי לערב את הרוכשים בעלי הדירות שלא היו אחראים על כך. היה נחוץ לפחות להגדיר את יישומו של הסעד הזה (1). הנהנה מפשיטת רגל זו הוא בנק לאומי, הנושה, שלזכותו (באמצעות כונסי הנכסים) הועברו הזכויות והפריבילגיות על הנכסים הממושכנים. בנק לאומי או כל מפעל מיופה כוח שלו היה חייב לפי ההיגיון לקחת אחריות על אגרות החוב המונפקות על ידי החברות לטובת בעלי הדירות. חברת דורטל פחות או יותר נשאה באחריות על איגרות חוב אלו עד לראשון לינואר 2001. חברה זו מונתה במקומו של המנהל (חברת נופית) שהוכרזה כפושטת רגל. הכישלון בניהול של חברת דורטל הביא אותה להפסקת הפעילות שלה ב-1 בינואר 2001, שבע שנים לפני סיום תקופת התפקיד שלה.



לאחר ההבחנה הזו בכישלון, היה ראוי לשים קץ לניהול העסק של המלון וכתוצאה מכך להסכם הניהול. היה ראוי גם כן לשחרר את הדירות מהתלות ביחידת המלון לצורכי אספקת מים וחשמל ושימוש בשירותים ובמתקנים המשותפים. היה ראוי גם לאפשר לרוכשים להשתמש במקומות המשותפים הדרושים לשם גישה לדירות שלהם.



ואולם, החל מ-1 בינואר 2001, התרחשה סגירה מוחלטת של העסק של המלון. בעלי הדירות לא יכלו להימנע מההחלטה הזו מכיוון שהיא צוּותה על ידי כונסי הנכסים (עוזרים של בית המשפט המשמשים כיד ימינו) שפעלו לפי ההנחיות של בית הדין. ההנחיות האלו ענו על הציפיות של בנק לאומי, הנושה של העסק, ונעשו על חשבונם של בעלי הדירות. אלו לא קיבלו מאז אף לא פיצוי אחד ולא יכלו להשתמש בנכסים שלהם בעקבות האיסור על גישה למלון שנגזר עליהם מטעם הנושה שקיבל שליטה על הנכסים של העסק על סמך ההחלטה של בית המשפט. ברצוני ליידע אתכם שמאותו זמן ספגו הדירות נזקים משמעותיים בשל חוסר ערנות, וכתוצאה מכך לא ניתן לעשות בהן שימוש, וזאת בעקבות מצב של הזנחה וזוהמה שבו הדירות עדיין שרויות היום.



בפרשה הזו, בתחילה, תפקדה השותפות של המנהל ושל המשקיעים של יחידת המלון בהתאם לתנאים שהוגדרו בחוזה הרכישה שאליו צורף החוזה של ההנהלה. לגבי רוב המשקיעים, ואני נמנה ביניהם, הרווחים שהופקו תאמו את הציפיות, על אף שאחרי החמש השנים הראשונות ההטבות היו פחות משביעות רצון. קיווינו, לאחר סגירת המלון בתחילת שנת 2001, שנוכל לקבל שוב את הדירות שלנו ולדאוג בעצמנו להבטחת תנאים ניאותים בהן, כפי שהכרזנו פעמים רבות. סגירת המלון רק הגדילה את הנזקים במקום לסלקם, והיא לא הטיבה עם האינטרסים של אף אחד מהצדדים.







2. הגברת השופטת נקטה בעמדה נחרצת לגבי החלקים המשותפים שעליהם היא הכריזה כנכס בלעדי של החברות. הרוכשים הוכרו רק כבעלי הדירות ולא כשום דבר אחר. זכות המעבר הנחוצה כדי להגיע לדירות שלהם לא נקבעה לדעתי באופן ברור.



אני מזכיר, לידיעתכם, שהרוכשים בעלי הדירות היו כפופים במשך תקופת-מה (תקופה של 10 שנים עם אפשרות להארכה) לתנאים של החוזה של המכירה שאליו מתווסף החוזה של ההנהלה. לאחר התקופה המוגדרת או עם סיום ניהול העסק של המלון, הזכות של בעלי הדירות להשתמש בדירות וליהנות מהן באופן מוחלט ניתנת להם והיא אינה כפופה לאף לא הגבלה אחת, למעט זו הנקבעת על ידי החוקים בתוקף באותה המדינה.



בישראל, בבניין משותף גמור לחלוטין שאינו דורש אף שינוי צורה, שיפור או הוספה, המקומות המשותפים כפופים לפעולות ולחוקים המייעדים אותם לשימוש של הבעלים, אך אינם שייכים לאף אחד מהם כקניין אישי. יוצאים מן הכלל הם חלקים כמו חנויות, חדר אוכל ומסעדות שהוגדרו, נתחמו, הוענקו ושנרשמו באופן רשמי בשם האדם או החברה.



3. התרחשו טעויות מצד אלו שייצגו אותנו בהליכים הרבים שבהם היינו מעורבים. עם זאת, אנו דורשים שהצדק ייעשה עימנו במשפט זה על מנת שנקבל זכות קניין על הדירות שלנו שנרכשו באופן חוקי, וכן שתאושר לנו החזרתן בתנאים הטובים ביותר ככל האפשר, בתוספת מתן פיצויים עבורנו, כקורבנות שנכסיהם ניזוקו ושזכויותיהם החוקיות ליהנות מנכסיהם נפגעו במהלך שמונה השנים החולפות.



(1) בנק לאומי, הנושה, מינה את כונסי הנכסים עו"ד מאיר אלזם ועו"ד רפאל ברונשטיין לנהל את הנכסים הממושכנים בכדי להבטיח את החוב שהוא מחזיק. הפעולות שלהם התמקדו בהבדלת הנכסים הממושכנים מדירות השייכות לצדדים שלישיים שהם בגדר בעלים באופן רשמי. לפיכך, היה צורך להגדיר, באמצעות בית המשפט, את התנאים של התפקידים שלהם, כדי שלא יהיו מנוגדים לאינטרסים הלגיטימיים של בעלי הדירות שהוכרזו כנבדלות מהנכסים הממושכנים.



תוספת: בנק לאומי קיבל ב-4 בספטמבר, 1997 את פשיטת הרגל של החברות המנהלות את מתחם המלון. כונסי הנכסים, שאותם הוא מינה, לא יכלו למלא את תפקידם בצורה נכונה במקרה הספציפי הזה. מצער להיווכח שהתפקידים שלהם לא הוגדרו בכל הנוגע ליישומים שלהם במעשים בכדי להגן על האינטרסים של בעלי הדירות. אני מבהיר שהדירות האלו נמצאות בתוך המתחם של המלון והוצהר לגביהן שהן נבדלות מהנכסים הממושכנים. במקרה זה, כל התפניות הנובעות מהחלטה מפוקפקת זו, בעצם יישומה, יצרו אנדרלמוסיות, בעיקר בקרב מיעוט של הרוכשים (המכונים "סרבנים") שהיה קשה לשלוט בהם. לא יהיה זה הוגן לשאת עבור רוב הרוכשים את הנזקים הרצופים הכבדים, כל עוד יש סבירות להוכחה שהם הגורם לכך.







הבהרה



ביקשתי תיקון של הנזקים שנגרמו לי בעקבות הסגירה של המלון, בתחילת שנת 2001. על מנת להימנע מערבוב האירועים שהתרחשו לפני הסגירה של המלון ולאחריה, ברצוני להבהיר כמה עובדות לפי סדר כרונולוגי.







1/ החברות הוצהרו כפושטות רגל ב-4 בספטמבר, 1997. כונסי הנכסים מינו את חברת דורטל לנהל את המלון. הם לא היו זקוקים להסכמה שלי, מכיוון שלחברת נופית, שבשמה הם פעלו, היתה האחריות הבלעדית לניהול המלון, והיא היתה היחידה בעלת הלגיטימציה למנות מנהל לפי בחירה. על אף ההפצרות שלהם בקרב בעלי דירות, רק חלק הצטרפו אליהם. מצער להיווכח שבתנאים אלו נכנס המנהל החדש לתפקיד... בנושא הזה, אני חייב לענות על תלונה שהוגשה על ידי עו"ד לבונטין, בא כוחה של חברת דורטל הרואה בי, כמו גם בשאר בעלי הדירות, אחראי על הכישלון שלה בניהול המלון.



2/ בסוף שנת 2000, סירבה חברת דורטל לאפשר לי את השהוּת שביקשתי ושקיבלתי אישור עליה. יכולתי לדעת שחברת דורטל עומדת להפסיק את הפעילות שלה ושנקבעה ישיבה לתחילת שנת 2001. למעשה, הישיבה הזו נערכה בלובי של המלון. נכחתי בישיבה הזו. איני יכול לציין את התאריך המדויק שלה. היו שם כחמישים איש. התלווה אליי מר סבן, תושב אילת שרצה להגיש את מועמדותו לאחזקה ולניהול של המלון, טלפון: 08-6325811 ו- 054-600664.



3/ בישיבה הזו נכחו עורכי הדין של הצדדים, כונסי הנכסים, בעלי הדירות, עובדי חברת דורטל ושאר אנשים שלא הכרתי. יכולתי באופן אישי לערוך מִתאר-מקום, מכיוון שקיבלתי רשות לקחת בהשאלה את המפתחות של הדירה שלי שהיו מונחים בתוך תמונה. ראיתי את הדירה שלי, ואני יכול לאשר שלא היה אף נזק ושהדירה היתה במצב טוב, מלבד אבק ומיטות לא מסודרות. מאז לא היתה לי האפשרות לראות שוב את הדירה. החזרתי את המפתחות לתמונה שבכניסה בנוכחות עובד של חברת דורטל. עם זאת, יכולתי להיווכח, בעודי חוזר ללובי, שהעסק של המלון לא נמצא במצב של תפקוד. המחשבים והסחורות בחנויות, למשל, הוצאו. השתייכתי לרוב של בעלי הדירות שרצו לקבל בחזרה את הדירות שלהם. היו חילופי דעות על מנת לבחון את התיקון והאחזקה של המקומות. למיטב ידיעתי, לא נקבעו החלטות על ידי אף אחד מהצדדים היריבים זה לזה.



4/ היתה לי תקווה שאוכל לקבל בחזרה את הדירה שלי ושאוכל להשתמש בה ולדאוג לתחזוקתה. ניסיתי ליצור קשר עם בעלי דירות אחרים כדי להתארגן למען הקמת מפעל שבו תתנהל אחזקה של המלון ותחזוקה של המתקנים והשירותים. יצרנו קשר עם השירותים הנוגעים בדבר על מנת לחבר מים וחשמל בכל אחת מהדירות שלנו על חשבוננו. רכשתי באופן אישי פוליסת ביטוח נגד סיכוני שריפות, ביטוח חבות מעבידים וביטוח נגד אסונות טבע בחברת כלל. מספר הפוליסה הוא 833611680 והיא נרכשה ב-20 במרץ, 2001. הביטוח הזה נותר תמיד בתוקף, אך אני משלם תוספת גמול בהיעדר דיירים.



כל הצעדים האלו כשלו, מכיוון שכונסי הנכסים ובנק לאומי סגרו את המלון ואסרו את הגישה אליו. יכולתי להיווכח בכך לאחר זמן-מה, במהלך טיול לאילת, כשצילמתי כמה תמונות של דלת הכניסה של המלון ושל שלט האיסורים המוצג.



לא יכולתי לעשות דבר לנוכח מצב זה. יחידת המלון עברה מאז לשליטתם של בנק לאומי וכונסי הנכסים שלא התכוונו לשקול את ההחזרה של הנכס שלי שבו הם החזיקו כבן ערובה. הם היו במצב של כוח, בעודם שולטים על יחידת המלון, על הסגירה של המלון שצוּותה בהתאם להנחיות של בתי המשפט, ועל שמירה של מצב שבו הדירות תלויות ביחידת המלון בכל הנוגע לאספקת מים וחשמל ושימוש בשירותים ובמתקנים משותפים. בנוסף לכך, בית המשפט בתל אביב-יפו, בהחלטתו מתאריך 25 במרץ, 2001, סירב לאשר את זכותם של בעלי הדירות לגישה לדירות שלהם בהיעדר עירבון להבטחת הנכסים הממושכנים.



5/ יש להודות בוודאות גמורה שלא היתה לי אף שליטה על המצב במלון. לחוזה הרכישה של הדירה שלי מצורף חוזה ההנהלה. בהתאם לתנאים שהוגדרו בחוזים אלו, הדירה שלי עברה למשך תקופה של 10 שנים עם אפשרות להארכה לשליטתה הבלעדית של החברה להנהלה. 60 ימים בשנה שבהם זכיתי בחינם למגורים בדירה בזכות תשלומי חוב שהיו צריכים לשלם לי לא נתנו לי שליטה על הדירה שלי. כונסי הנכסים שתפקידם לנהל את הנכסים הממושכנים של המנהל המצוי בפשיטת רגל לא נתנו את השליטה על הדירות לבעלים שלהם. הם מינו חברת ניהול, המחליפה את זו שבפשיטת רגל, והדירות נשארו בשליטתם. לאחר סגירת המלון בתחילת שנת 2001, בעלי הדירות שלא קיבלו יותר את תשלומי החוב שלהם לא יכלו למרות זאת לקבל את השליטה על הדירות שלהם.



איך אנו יכולים לקבל על עצמנו את האחריות על נזקים שנגרמו לנכס שמעולם לא הוחזר לנו? מי השגיח על הנכס הזה?



לא היתה לי, כמו לשאר בעלי הדירות, אף לגיטימציה להתערב בניהול המלון, ולא יכולנו לקחת חלק פעיל בהחלטות בנוגע ליחידת המלון. זה תאם תחילה את הציפייה שלי להיות פטור מכל אילוצי הניהול תוך הפקת תועלת מהטבות מסוימות. עליי להזכיר שאני מתגורר מחוץ לאילת.



הייתי יכול, מרוב ייאוש, לוותר על התמודדות מול הליכים ארוכים מדי שאני כפוף להם (אני מדגיש שאני לא יודע עברית ושאני בן 85), אך זה היה משחק לטובתם של החברות הגדולות המעורבות, המקוות להחזיר את החוב שלהן על חשבון האינטרסים שלי ושל הבעלים של 278 הדירות האחרות.



מדובר בפשיטת רגל שאינה נוגעת כלל לבעלי הדירות, ומן הראוי שאין הם ייקחו אחריות עליה.







spoliesdedortelson.blogspot.com.