dimanche 29 novembre 2009

Lettre relatant l'affaire

 
  •  
  • Cette lettre s’adresse aux proprietaires d’appartements de la residence Dortel Sol a Eylat.
  •  
  •  
  • (Cette lettre redigee en Français a ete traduite en Hebreu). Mon nom est Hini Joseph,je suis proprietaire de l’appartement 710 de la residence Dortel Sol a Eylat.
  •  
  •  
  • J’ai lu dans le site de Maitre Barkan des courriers :
  •  
  •  
1/En date du 22.02.2008 et 03.04.2008.que 4 proprietaires ont engage une procedure aupres du tribunal de Richon Le Sion.

 
2/En date du 01.02.2009,qu’une plainte qui ressemble a celle que nous avons presente a ete engagee aupres des tribunaux de Richon Le Sion,Tel Aviv,et Eylat.

 
J’attends de savoir ce que ces actions vont apporter de nouveau par rapport au jugement rendu le 10.08.2009 par la juge Chochana Elmagor.

 
Je crois a l’eventualite d’informer l’opinion publique de la situation juridique de cette affaire,hors normes,qui prive les proprietaires d’appartement de la jouissance de leur bien pendant plus de 8 ans.

 
Je suggere,la reunion du plus grand nombre de proprietaires,dans un colloque afin d’echanger nos points de vue et soutenir la procedure d’appel engagee en notre nom,par Maitre Barkan.

 
J’ai le regret de vous informer que personnellement,je ne puis organiser un rassemblement des coproprietaires(j’ai 85 ans et je ne sais pas l’Hebreu).

 
Peut etre que parmi les proprietaires,il y en ait qui pourrait se charger de cette responsabilite ?

 
Je vous communique ci apres une proposition,d’un article a faire publier dans un journal que je soumets a votre approbation.

 

 

 
EN ISRAEL :UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER QUI TOURNE MAL Dans une residence hoteliere a Eylat,les proprietaires de 279 appartements sont empeches depuis plus de huit annees,d’user de disposer de jouir de leur bien en raison de la faillite du gerant de l’hotel.

 
Une decision de justice du 10.08,2009 ne les a pas retablis dans leurs droits et a rejete leurs demandes en reparation des prejudices et dommages causes par la deterioration de leurs biens et par l’atteinte a leur droit d’en jouir pendant les huit annees passees.

 

 

 
Dans le cadre d’une residence de vacances a Eylat,301 appartements ont ete construits par les Societes Yam Eylat et Nofit Eylat,279 appartements ont ete vendus en toute propriete,chaque acquereur a signe en meme temps le contrat de vente et le contrat de gestion qui confie la gestion de leur appartement a la Societe Nofit Yam a Eylat.Ce contrat d’une duree de 10 ans conferait a l’acquereur la jouissance de son appartement 60 jours par an et 70% sur les benefices de location d’appartements.

 
Le 04.09.1997,la Banque Leumi qui avait finance le projet de construction et qui avait hypotheque toute la residence,sauf les appartements,demande au tribunal la designation d’un syndic sur l’ensemble des biens des Societes ,citees ci-dessus.

 
Depuis plus de huit ans les proprietaires de 279 appartements sont empeches,d’user de disposer et de jouir de leur bien.

 
Les proprietaires de trois types d’appartement ont demande au tribunal reparation des prejudices qui leur ont ete causes.

 
La demande a ete rejetee par une decision de justice du 10.08.2009.

 
Je fais partie des proprietaires des 276 autres appartements qui sont concernes par ce jugement,et a ce titre j’ai ecrit une lettre vous faisant part de mes observations a la suite du jugement rendue par Mme Chochana Elmagor le 10.08.2009.....

SPOLIES DE DORTELSOL

01.10.2009.







Je sollicite aupres de vous, votre attention sur l’expose ci apres concernant le jugement rendu par Mme Chochana Elmagor le 10 .08.2009.

Mon point de vue sur la realite de la situation.279 appartements ont ete remis par les acquereurs a la disposition de l’exploitant de l’ensemble hotelier moyennant des redevances..

1.L’exploitant a ete mis en faillite,d’apres les conclusions du jugement, la justice n’a fait qu’appliquer la loi en accordant la mise en faillite des Societes insolvables dont les biens ont ete hypotheques par la Banque Leumi,il faut preciser que les acquereurs ne faisaient pas partie de la demande de mise en faillite..Il me semble qu’il y avait d’autres moyens pour preserver le gage de la Banque Leumi sans devoir impliquer les acquereurs proprietaires d’appartements qui n’y etaient pour rien Il y avait necessite, pour le moins, de definir l’application de cette mesure(1).La beneficiaire de cette mise en faillite est la Banque Leumi creanciere au profit de laquelle(par l’intermediaire des syndics de faillite) les droits et prerogatifs sur les biens hypotheques ont ete transferes.La Banque Leumi ou tout entreprise mandatee par elle devait logiquement prendre a son compte les obligations que les Societes avaient contractees en faveur des proprietaires d’appartements.Ces obligations ont ete plus ou moins prises en compte, par la Societe Dortel jusqu’au premier janvier 2001.Elle avait ete designee en remplacement de l’exploitant( la Societe Nofit) declare en faillite.L’echec dans la gestion de la Societe Dortel l’a conduite a arreter son activite le premier janvier 2001, sept. ans avant la fin de son mandat.

Apres ce constat d’echec,il y avait lieu de mettre fin a l’exploitation hoteliere et par voie de consequence au contrat de direction.Il y avait lieu aussi de liberer les appartements de leurs dependances par rapport a l’ensemble hotelier pour l’alimentation en eau et electricite et pour l’utilisation des services et des installations collectives.Il y avait lieu aussi de permettre aux acquereurs d’utiliser les parties des lieux communs indispensables a l’acces a leurs appartements.

Mais a partir du premier janvier 2001,il y a eu la fermeture totale de l’etablissement.Les proprietaires n’auraient pas pu empecher cette decision puisqu’elle etait ordonnee par les syndics de faillite(auxilliaires de la justice dont ils sont le bras droit)qui ont agi selon les directives du tribunal.Ces directives repondaient a l’attente de la Banque Leumi creanciere de l’exploitant,au detriment des proprietaires d’appartements.Ceux ci n’ont depuis eu aucune indemnite et ont ete dans l’impossibilite d’utiliser leurs biens en raison de l’interdiction qui leur a ete faite d’acceder a l’hotel par la volonte du creancier qui avait obtenu la main mise sur les biens de l’exploitant par decision de justice.,Je tiens a vous informer que depuis les appartements ont subi des degradations importantes par manque de vigilance,rendant impossible toute utilisation vu leur etat de delabrement et d’insalubrite dans lequel il se trouve encore aujourd’hui..

Dans cette affaire,a l’origine,le partenariat entre l’exploitant et les investisseurs de l’ensemble hotelier a fonctionne conformement aux conditions definies dans le contrat d’acquisition auquel etait joint le contrat de direction.Pour la plupart des investisseurs,dont je fais partie,les profits que nous en tirions correspondaient a nos attentes,meme si, apres les cinq premieres annees, les avantages etaient moins satisfaisants.Nous esperions apres la fermeture de l’hotel,en debut 2001 pouvoir reprendre nos appartements et veiller par nous meme,a sauvegarder leurs viabilites,nous l’avons declare a maintes reprises La fermeture de l’hotel n’a fait que developper l’abces,au lieu de l’extraire,et elle n’a favorise les interets d’aucune des parties.

2.Mme la juge a pris position definitive sur les parties communes qu'elle a declare propriete exclusive des Societes.Les acquereurs n’etant reconnus que comme les proprietaires d’appartements sans rien d’autres.Le droit de passage pour acceder a leurs appartements n’a pas, a mon avis, etait etabli de facon precise.

Je rappelle ,a toutes fins utiles,que les acquereurs proprietaires d’appartements ont ete soumis pour un temps(10 ans renouvelable)aux clauses du contrat de vente auquel s’ajoute le contrat de direction.Apres la periode definie ou a la fin de l’exploitation hoteliere,le droit des proprietaires,d’user ,de jouir et de disposer de leurs appartements de facon absolue leur est acquis et n’est soumis a aucune restriction sauf celle etablie par les lois en vigueur dans le pays.

En Israel ,dans un immeuble collectif completement termine qui n’appelle plus aucune transformation ni amelioration ni rajout,les lieux communs sont soumis a des pratiques et des lois qui les destinent a l’usage des proprietaires mais n’appartiennent a aucun d’eux en propre.Sont exclues les parties,comme les magasins,la salle a manger et les restaurants,qui ont ete definis et delimites et qui ont ete attribues et inscrits officiellement au nom de personne ou de societe.

3.Il y a eu des erreurs de la part de ceux qui nous representaient dans les multiples procedures dans lesquelles nous etions entraines,neanmoins nous revendiquons notre part d’equite dans ce proces afin que soit admis le droit de propriete de nos appartements acquis legalement et nous en accorder la restitution dans les meilleurs conditions possibles, avec aussi une indemnisation en tant que victimes de la deterioration de nos biens et.de l’atteinte, a nos droits legaux d’en jouir,pendant les huit annees passees..









(1) La Banque Leumi,creanciere a fait designer les syndics de faillite,Maitre Meier Elzam et Maitre Raphael Bronschtem pour administrer les biens hypotheques afin de garantir sa creance.La specifite de leurs actions consistait a distinguer les biens hypotheques des appartements appartenant a des tiers proprietaires en titre.C’est pourquoi il y avait necessite par la justice de definir les conditions de leurs missions qui ne seraient pas en opposition avec les interets legitimes des proprietaires d’appartements qui ont ete declares distincts des biens hypotheques



Additif:La Banque Leumi a obtenu le 04..09.1997 la mise en faillite des Societes,exploitantes du complexe hotelier.Les syndics de faillite qu'elle a fait nommer,n'ont pas pu remplir leurs fonctions de facon correcte dans ce cas particulier.Il est regretable que leurs missions n'aient pas ete definies en ce qui concerne leurs applications dans les faits,afin de preserver les interets des proprietaires d'appartements.Je precise que ces appartements se trouvent a l'interieur du complexe hotelier et ont ete declares distincts des biens hypotheques.Dans ce cas,toutes les peripeties qui decoulent de cette decision contestable dans son application ont provoque des desordres,surtout parmi une minorite des acquereurs(denommes dissidents)qu'il a ete difficile de maitriser.Il ne serait pas juste de faire supporter a la majorite des acquereurs les dommages consecutifs a leurs debordements,autant qu'il puisse etre prouve qu'ils en sont la cause.











Mise au point.



J’ai demande reparation des prejudices qui m’ont ete occasionnes apres la fermeture de l’hotel,au debut de l’annee 2001.Afin d’eviter tout amalgame entre les evenements d’avant et d’apres la fermeture de l’hotel,je tiens a preciser certains faits dans l’ordre chronoilogique.

1/Les Societes ont ete declarees en faillite le 04.09.1997.Les syndics de faillite ont designe la Societe Dortel pour diriger l’hotel,ils n’avaient pas besoin de mon consentement,car la Societe Nofit au nom de laquelle ils agissaient,avait la responsabilite de la gestion de l’hotel en exclusivite et avait seule la legitimite de mandater un gestionnaire de son choix.Malgre leurs sollicitations aupres des proprietaires d’appartements,ils n’ont eu que l’adhesion d’une partie d’entre eux.Il est regrettable,que dans ces conditions,le nouveau gestionnaire ait ete mis en fonction…A ce sujet,je dois repondre d’une plainte presentee par Maitre Levontin,avocat au nom de la Societe Dortel qui me rend responsable,ainsi qu’aux autres proprietaires,de son echec dans la gestion de l’hotel.

2/A la fin de l’annee 2000 la Societe Dortel m’a refuse le sejour que j’avais sollicite et pour lequel,j’avais eu confirmation.J’ai pu savoir que la Societe Dortel allait arreter son activite et qu’une reunion avait ete prevue pour le debut de l’annee 2001.Cette reunion a effectivement eu lieu dans le hall de l’hotel.J’etais a cette reunion,je ne puis en preciser la date exacte,il y avait une cinquantaine de personnes,je m’etais fait accompagne par Monsieur Sebban,domicilie a Eylat qui desirait presenter sa canditature pour l’entretien et la gestion de l’hotel,Tel 086325811 et 054600664.

3/A cette reunion ,assistaient,les avocats des parties,les syndics de faillite,des proprietaires d’appartements,des employes de Dortel et d’autres personnes que je ne connaissais pas,J’ai pu personnellement faire un etat des lieux,j’ai eu l’autorisation d’emprunter les cles de mon appartement qui etaient au tableau.J’ai vu mon apprtement,je puis affirmer qu’il n’y avait aucune degradation et qu’il etait viable,a part la poussiere et les lits defaits,depuis,je n’au pu avoir la possibilite de revoir mon appartement.J’ai remis les cles au tableau d’entree en presence d’un employe de Dortel.Par contre,j’ai pu constater en rejoignant le hall d’entree que l’exploitation hoteliere etait hors d’etat de fonctionner,les ordinateurs,les marchndises dans les magasins etc…,avaient ete enleves.J’ai fait partie d’une majorite de proprietaires qui desiraient pouvoir recuperer leur appartement.Il y avait eu des echanges de vues,afin d’examiner la remise en etat et l’entretien des lieux.A ma connaissance,il n’y a pas eu de resolutions prises par aucune des parties en presence.

4/J’avais l’espoir de pouvoir reprendre mon appartement,et pouvoir l’utiliser et veiller a sa viabilite.J’ai tente de prendre contact avec d’autres proprietaires afin de nous organiser pour mettre en place une entreprise chargee de l’entretien de l’hotel et de la maintenance des installations et services.Nous avons contacte les services concernes pour connecter l’eau et l’electricite dans chacun de nos appartement a notre compte.J’ai pris personnellement,une assurance pour une garantie risque incendie,responsabilite civile et catastrophes naturelles,aupres de la C.L.A.L.police No 833611680 le 20.03.2001.Cette assurance est toujours en vigueur,mais je paie une surprime faute d’occupation.

Toutes ces demarches n’ont pu aboutir,car les syndics de faillite et la Banque Leumi avaient ferme l’hotel et en a interdit l’acces.J’ai pu le constater,lors d’un voyage a Eylat,quelques temps apres,j’ai pris des photos de la porte d’entree de l’hotel et de l’affichage des interdictions.

Je n’ai rien pu faire face a cette situation.L’ensemble hotelier etait desormais sous le contrôle de la Banque Leumi et des syndics de faillite qui n’entendaient pas envisager la restitution de mon bien qu’ils detenaient en otage.Ils etaient en position de force,avec la main mise sur l’ensemble hotelier,la fermeture de l’hotel ordonnee selon les directives des tribunaux,et le maintien en situation de dependance des appartements,par rapport a l’ensemble hotelie,en ce qui concerne l’alimentation en eau et electricite,et l’utilisation des services et installations collectives.De plus le tribunal de Tel Aviv Yaffo dans sa decision du 25.03.2001 a refuse le droit aux proprietaires d’acceder a leur appartement faute de caution pour garantir les biens hypotheques

5/Il faut convenir de toute evidence que je n’ai eu aucune prise sur la situation de l’hotel.

Au contrat d’acquisition de mon appartement a Eylat,etait joint un contrat de direction.Conformement aux conditions definies dans ces contrats,mon appartement passait pour 10 ans renouvelable,sous le contrôle exclusif de la Societe de direction.Les 60 jours par an d’occupation de mon appartement dont je beneficiais gratuitement au titre de redevances qui m’etaient dues ne me donnait pas le contrôle de mon appartement.Les syndics de faillite charges d’administrer les biens hypotheques de l’exploitant en faillite n’ont pas laisse le contrôle des appartements a leurs proprietaires,ils ont designe une Societe de direction,remplacante de celle en faillite,et les appartements sont restes sous leur contrôle.Apres la fermeture de l’hotel au debut de l’annee 2001,les proprietaires d’appartements qui ne recevaient plus de redevances,n’ont pas pour autant pris le contrôle de leurs appartements.

Comment peut on faire endosser la responsabilite des dommages du bien qu’il ne leur a ete jamais ete restities ?Qui a ete gardien de fait de ce bien ?

Je n’ai eu,comme tous les proprietaires,aucune legitimite d’intervenir sur l’exploitation,ni aucune part active dans les decisions concernant l’ensemble hotelier.Cela correspondait a l’origine a mon attente,d’etre decharge de toutes contraintes de gestion,tout en beneficiant de certains avantages.Il faut rappeler que je suis domicilie hors d’Eylat.

J’aurais ete tente,par lassitude,a renoncer a me confronter aux trop longues procedures auxquelles je suis soumis(je precise que je ne sais pas l’hebreu,et que je suis age de 85 ans)

Ce qui aurait fait l’affaire des grandes Societes impliquees qui esperent recuperer leur dette au detriment de mes interets et de ceux des proprietaires des 278 autres appartements.

Il s’agit d’une faillite qui ne concerne en rien les proprietaires et dont on veut leur faire endosser la responsabilite



spoliesdedortelson.blogspot.com..


Aucun commentaire:

Enregistrer un commentaire